[摘要] 近年崛起的海亮地产正以实力表明，一个地产民企如何以规范、高效而又灵活的发展战略，在飞跃中迸发勃勃生机。在今年的市场形势下，上升中的民营企业无不面临着前所未有的挑战，其中也不乏敢于破局突围的后起之秀，令业内眼前一亮。海亮地产就是这股民企新势力的代表。
在今年的市场形势下，上升中的民营企业无不面临着前所未有的挑战，其中也不乏敢于破局突围的后起之秀，令业内眼前一亮。海亮地产就是这股民企新势力的代表。
海亮地产母公司海亮集团，从起家到现在都没有任何国资背景，其董事局主席冯海良持股超过80%，是典型的江浙民营企业。在海亮地产总裁周迪永看来，跟其他大型企业相比，海亮这种民营企业在决策方面效率更快，因为上层的信任，自由发挥的空间也更大。
纵观行业，周迪永认为，治理规范的民营企业更有生命力。而近几年迅速成长起来的海亮地产，凭借雄厚的开发实力及持续增长的经营业绩，连续两年荣登“中国房地产开发企业成长速度10强”，并跻身“2014中国房地产开发百强企业”，也印证了这一观点。
“百年大计”意识贯穿于血液
离开华润到海亮奋斗数年后，周迪永对民营企业不同于大型央企的发展模式，可谓思考良多。“的区别当然是股东结构的区别。海亮作为民营企业要考虑百年大计，要可持续发展，这个意识会贯穿到老板的血液里面。同时，还要看透生意的本质，就是合法、合理、可持续地赚钱。”
民企的性质决定了发展的思路。“在这种思维指导下，我们看问题、解决问题的能力可能会更强一点。这种解决问题的能力可能没有央企那样讲究体系、系统，但是快速、有效。”周迪永表示，“海亮这几年有很多变化，很多时候更强调解决问题的能力、意识，包括灵活性，但这种灵活性一定是有原则的。”
这体现在其发展思路的方方面面。据周迪永介绍，由于有海亮集团作为后盾，地产公司融资成本较低，2013年平均在7%左右，2014年可能达到8-10%左右。拥有这样的先天优势前提下，海亮走的是快周转路线，理念是通过扩大销量，迅速扩大企业规模。
在高速扩张的需求面前，海亮的拿地却是谨慎路线，比如对上海这样的一线城市，思路却是择机而定。“上海这种城市应该去找机会，基本逻辑是这样的。从需求来讲，上海房价理论上一年可以涨15%到20%，但政策角度并不允许，所以我们就要算好账，看政府允许涨15%还是10%，超过这个数，拍不到地就算了，这就是我们进一线城市的策略。”
而对二三线城市，周迪永则指出，拿地策略是基于结构性研究，对地块的选择也非常谨慎。“从数据上看，去年房地产市场销售金额7万亿，哪怕每年有一定的下降，总量仍然比较大。而且我们在三四线城市布局，实际感受是只要选准了区位，刚性需求还是非常旺盛的。”
此外，海亮还不断突破自己的局限，实现可持续的发展。现阶段，与大公司合作是海亮的一大期望，目的是在“学习别人的操作经验”的同时，获得大公司的品牌溢价。
策略性布点，突围楼市“下半场”
谈到今年250亿的目标，周迪永坦诚地表示，在当下市场环境中并不容易实现。“去年已经拿的项目预算货量是210亿左右，剩下40亿是建立在上半年拿地、下半年销售的基础上，但是今年上半年拿地没有达到预期。”在他看来，今年上半年拿地少也不是个案，而是一个共性的问题，所有的开发商都一样。既有资金上紧张，又有销售变差、银行贷款收紧的问题。
在这种形势下，海亮的生存战略是多布点。“不光是在国内，海亮还进驻澳洲的悉尼、墨尔本，以后也会到东南亚发展。海亮集团早就在这些市场发展，现在海亮地产达到了200亿左右规模，拿到合适的土地是要素。”周迪永表示。
在国内，海亮布点的选择上有独特考虑。在业内极少想到的西北市场，海亮总体表现相对较好，在兰州、银川、西宁、西安都有项目，这一区域的表现也优于其它地方。据介绍，海亮在西藏拉萨的项目，2012年以前总共销售2000万，2013年4.5亿，2014半年不到就销售了6个亿。
对此周迪永解释道：“西部的发展和东部差别非常大，东部很多制造业在往西部搬，因为西部有土地和成本优势。另外一方面，国家的基础设施投资也偏向西部，西北的房地产市场并没有想象中那么糟糕。”
相比之下，以前浙江做得好的企业都是以浙江为主要市场，“现在他们应该非常痛苦。企业的投资还是要紧跟国家经济发展趋势，西部地区5到10年内会遵循发展的状况。江浙一带也不能说完全没有机会，只是有的县城供应量确实太大，这几年内要非常谨慎。”
高速扩张与稳健发展的平衡术
在快速的发展中，海亮也清楚地认识到自己的劣势。周迪永总结出几点：“我们公司规模不大，但是扩张布点很多，所以会有效率的问题，比如说管控风险。虽然城市面扩得广，但是产品线比较单一。”
为此，海亮在各地的项目会很谨慎选择新区，通常会选择人口稠密、供应量相对能控制的区域，主要是在老城区结合部或者是老城区。同时，单个项目的规模不会特别大，这种项目通常密度比较高，定位基本上是刚需或者改善。“这类产品的标准化比较容易实现，从户型、立面、景观到产品的配置，甚至结构的设计，都控制得比较好。”
尽管有合作的设计单位，但是产品线是海亮自己研发的。“产品线聚焦带来的好处是使成本下降很多，产品优化的空间也非常大。如果继续深入下去，通过特殊项目跟标准化项目对比，标准化项目在成本上有优势明显。”
而在管理层面，海亮在规模扩张中如何做到快而不乱，也有自己的一套平衡术。
据周迪永介绍，海亮很早就采用了三级管控的方式，充分放权给区域公司，总部只是进行风险点的大管控。这种三级构架即地产总部、区域总部和城市公司，会确保区域规模不停扩大时，不用进行组织架构的调整，按照现在的架构就可以发展下去。“而组织架构调整对职业经理人来说是有冲击的，每一次调整本质上是权限调整，一定会有一批人要离开。哪怕从10亿到20亿，或者从20亿到100亿都要反思，这个能力非常重要。团队只有具备很强的学习和反思能力，才有可能去应对各种问题。”
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
